Οικονομικές πλευρές ενός ακόμα σκανδάλου πολλών δισεκατομμυρίων
του Παύλου Δερμενάκη*
Ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά μιας χώρας αποικίας χρέους, όπως κατάντησαν την Ελλάδα οι εθελόδουλες μνημονιακές κυβερνήσεις, είναι η πώληση των περιουσιακών της στοιχείων κατ’ εντολήν των δανειστών έναντι ευτελούς τιμήματος.
Ένα από τα σημαντικότερα περιουσιακά στοιχεία του Ελληνικού Δημοσίου με τεράστια σημασία για το πολεοδομικό συγκρότημα της Αθήνας ήταν το πρώην Αεροδρόμιο του Ελληνικού. Σύμφωνα με τους αρχικούς σχεδιασμούς προοριζόταν για ένα Μητροπολιτικό Πάρκο που θα έδινε νέα πνοή σε ολόκληρη την πρωτεύουσα λόγω της μεγάλης του έκτασης (6.008 στρέμματα) και της θέσης του.
Δυστυχώς, όμως, παρά τις διαχρονικές δεσμεύσεις των πολιτικών, τελικά κατάληξε να είναι ένα από τα πρώτα περιουσιακά στοιχεία του Δημοσίου που εκποιήθηκε τo 2014 από το ΤΑΙΠΕΔ, έναντι όχι απλά ευτελούς τιμήματος, αλλά τιμήματος που πλησιάζει τη λογική «σου το χαρίζω». Βέβαια, για να φτάσουν τα πράγματα ώς εκεί έγιναν ακριβοπληρωμένες μελέτες, αγοράστηκαν ακριβά υπηρεσίες συμβούλων ώστε όλα να φαίνονται νόμιμα και σωστά. Δυστυχώς, όμως, όσο και αν προσπαθείς να «φτιασιδώσεις» ένα σκάνδαλο μερικών δισ., δεν είναι δυνατόν να το κάνεις με πειστικότητα. Έτσι, μπορεί να πουλήθηκε το Μητροπολιτικό Πάρκο του Ελληνικού (Ελληνικό) αλλά στην πορεία έχει παρέμβει και ερευνά την υπόθεση ο οικονομικός εισαγγελέας ο οποίος ζήτησε την σύνταξη πραγματογνωμοσύνης για το θέμα. Η σχετική έκθεση δημοσιεύθηκε πριν από μερικές μέρες στην ιστοσελίδα dikaiologitika.gr
Η πραγματογνωμοσύνη αποτελεί «γροθιά στο στομάχι» για όλους τους άμεσα ή έμμεσα εμπλεκόμενους στην παρωδία της πώλησης του Ελληνικού στην Εταιρία Lamda Development συμφερόντων Λάτση, τις διαδικασίες που ακολουθήθηκαν, την αξιοπιστία και την εγκυρότητα των μελετών που προσέφεραν οι παχυλά αμειβόμενοι σύμβουλοι, τις πολλαπλές παραβιάσεις της νομοθεσίας για να φτάσουν στην πώληση και τους μεγάλους οικονομικούς κινδύνους που ενέχει η σύμβαση για το Ελληνικό Δημόσιο όσον αφορά το μέλλον.
«Αθηναϊκή Ριβιέρα»
Καταρχήν οφείλουμε να σημειώσουμε, όπως αναφέρει σε σημείωση το πόρισμα, ότι υπάρχουν ενστάσεις κατά πόσον ήταν νόμιμη η συμμετοχή της Lamda Development (LD) στη διαγωνιστική διαδικασία, καθώς δεν πληρούσε τα κριτήρια για να προκριθεί στη δεύτερη φάση του διαγωνισμού, αφού παρουσίαζε παθητικὸ στους ισολογισμούς της.
Το Ελληνικό, λοιπόν, παραχωρήθηκε στην LD για να φτιάξει την αποκαλούμενη «Αθηναϊκή Ριβιέρα», με πολυτελείς ουρανοξύστες και αντίστοιχα καταστήματα και καζίνο που θα απευθύνονται στην «υψηλή κοινωνία» της Ελλάδος και διεθνώς.
Όσον αφορά τη μεθοδολογία που χρησιμοποιήθηκε και τις σχετικές παραδοχές που υιοθετήθηκαν από τους συμβούλους, για να προσδιοριστεί η αξία του ακινήτου, το οποίο παραχωρείται για 100 χρόνια στον αγοραστή, υπάρχουν πάμπολλες ενστάσεις. Παράλληλα, αποσιωπούνται μια σειρά σημαντικά οικονομικά θέματα σε βάρος του δημοσίου. Συνεπώς, υπάρχουν τεχνικές αλλά και οικονομικές αντιρρήσεις τόσο όσον αφορά την «επιστημονικότητα» της όλης προσέγγισης όσο και κυρίως τη διασφάλιση των συμφερόντων του Δημοσίου. Στην πράξη, έχουν γίνει μια σειρά επιστημονικά «τερατουργήματα» για να εμφανιστεί η αξία του ακινήτου όσο γίνεται μικρότερη.
Να σημειωθεί ότι η σύμβαση είναι «λεόντειος» υπέρ του αγοραστή, καθώς προβλέπει μια μεγάλη σειρά από ποινικές ρήτρες σε βάρος του Δημοσίου, στο βαθμό που θα υπάρχουν εκ μέρους του καθυστερήσεις στην έκδοση αποφάσεων που θα επιλύουν προβλήματα που θα ανακύψουν στην πορεία εκτέλεσης των έργων. Π.χ. είναι γνωστό ότι απαιτούνται μια σειρά νομοθετικού χαρακτήρα ρυθμίσεις για να πραγματοποιηθούν τα προβλεπόμενα έργα, αλλά και «τεχνικού» χαρακτήρα αφού υπάρχουν σημαντικά αρχαιολογικά ευρήματα στην περιοχή.
Επίσης, η σύμβαση και το νομοθετικό πλαίσιο δεν ξεκαθαρίζουν τι θα ισχύσει με τη λήξη της 100ετίας και αν θα χρειαστεί το Δημόσιο να αποζημιώσει την LD για τα έργα που θα έχει πραγματοποιήσει. Με βάση το σχετικό νόμο υπάρχουν πολλά «παραθυράκια» που επιτρέπουν στην LD: α) να ζητήσει αποζημίωση για τα έργα που θα έχει κάνει, β) να παρατείνει με μονομερή δήλωσή της τη χρήση μετά την αρχική λήξη, γ) να μην παραιτηθεί από τα δικαιώματά της μετά τη λήξη της σύμβασης. Παράλληλα, υπάρχει ένα ακόμα αρνητικό στοιχείο. Η σύμβαση αφορά την παραχώρηση του Ελληνικού για 100 χρόνια, όμως παράλληλα μεταβιβάζεται το 30% της εκτάσεως εξ αδιαιρέτου. Δηλαδή, η LD αν δεν ρυθμιστεί διαφορετικά, στην πορεία θα κατέχει νομίμως εσαεί και όχι μόνο για τα «πρώτα» 100 χρόνια το 30% εξ αδιαιρέτου της όλης έκτασης. Όλα αυτά αποτελούν «γκρίζα» (αν όχι απόλυτα «μαύρα») σημεία και μέχρι σήμερα δεν έχουν διευθετηθεί όπως θα έπρεπε μεταξύ ΤΑΙΠΕΔ και LD.
Στημένη μέθοδος υπολογισμού
Όταν κάποιος πουλά γη, ακόμα και για 100 χρόνια, προσδιορίζει την αξία της και προχωρά στην πώληση. Αυτό τουλάχιστον λέει η κοινή λογική. Στην περίπτωση του Ελληνικού η κοινή λογική σε πολλά θέματα καταργήθηκε και έναντι αυτής μπήκε μπροστά με «τεχνοκρατικισμούς» το συμφέρον του επενδυτή. Έτσι, αντί να προσδιοριστεί η αξία της γης και να πουληθεί ολόκληρο ή τμηματικά που θα κατέληγε σύμφωνα με την κοινή λογική αλλά και την πραγματογνωμοσύνη σε αρκετά υψηλότερο τίμημα από αυτό που αρχικά προσδιορίστηκε των 559.792.000 ευρώ (οι αθεόφοβοι δεν έκαναν για ένα τέτοιο έργο ούτε στρογγυλοποίηση στα 560.000.00), ακολουθήθηκε μια παγκόσμια πρωτοτυπία με πολλά νεωτεριστικά στοιχεία. Η αξία του Ελληνικού προσδιορίστηκε με τη μέθοδο της προεξόφλησης ταμειακών ροών για 99(!) έτη.
Η μέθοδος αυτή, που χρησιμοποιείται, κυρίως, για την ανάληψη ή μη από κάποιον του επενδυτικού κινδύνου προκειμένου να προχωρήσει σε ένα επενδυτικό έργο, χρησιμοποιήθηκε εδώ για να προσδιορίσει την αξία της πωλούμενης γης.
Σύμφωνα με τη μέθοδο προεξόφλησης ταμειακών ροών, για μία χρονική περίοδο συγκεντρώνονται τα στοιχεία εσόδων μείον δαπάνες κατ’ έτος και το καθαρό ετήσιο αποτέλεσμα ανάγεται σε παρούσα (σημερινή) αξία με τη χρήση του συντελεστή προεξόφλησης συνδεδεμένου με το συγκεκριμένο χρόνο υπολογισμού. Το σύνολο όλων των ετών αποτελεί την παρούσα αξία του έργου για το οποίο γίνεται ο σχετικός υπολογισμός.
Η μέθοδος χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό παρούσας αξίας σε επενδυτικά σχέδια με ορίζοντα, κατά κανόνα, μέχρι 15ετία. Εδώ πραγματοποιήθηκε παγκόσμιο ρεκόρ με χρήση συντελεστή προεξόφλησης για 99 έτη. Με όλα αυτά λοιπόν στην περίπτωση του Ελληνικού ο συντελεστής προεξόφλησης ορίζεται σε 14,5%!
Σύμφωνα με τη γνώμη του εμπειρογνώμονα «ο συντελεστής προεξόφλησης που θα έπρεπε να έχει χρησιμοποιηθεί σε καμία περίπτωση δεν θα έπρεπε να είναι μεγαλύτερος του 10%. Ως εκ τούτου το ποσό που θα έπρεπε να λάβει το ελληνικό Δημόσιο από την Lamda Development σε καμμία περίπτωση δεν θα έπρεπε να είναι μικρότερο του 1.560.000.000 ευρώ».
Έτσι, με αυτές τις μεθοδεύσεις από πλευράς ΤΑΙΠΕΔ και LD και με τη συνεργασία των διαφόρων «ανεξάρτητων» συμβούλων η αξία του ακινήτου καθορίστηκε στα 559.792.000 ευρώ και με τη διαγωνιστική διαδικασία που ακολουθήθηκε το ΤΑΙΠΕΔ «πέτυχε» την ακόμα «καλύτερη» τιμή των 612.000.000 ευρώ.
Βέβαια, η πραγματική ζημιά για το Δημόσιο είναι πολύ μεγάλη καθώς: α) με τους υπολογισμούς του πραγματογνώμονα που έκανε τη σχετική έρευνα κατ’ εντολή του εισαγγελέα Οικονομικού Εγκλήματος η αξία του ακινήτου ακόμα και με αυτή την έωλη μεθοδολογία είναι 2,5 φορές μεγαλύτερη από το ποσό που κατακυρώθηκε μέσω του διαγωνισμού, β) υπάρχουν πολλά ανοικτά θέματα σε βάρος του δημοσίου, όπως προαναφέραμε, και γ) το κόστος της μετεγκατάστασης των υπηρεσιών του δημοσίου από το ακίνητο υπολογίζεται σε 135.000.000 ευρώ και θα επιβαρύνει εξ ολοκλήρου το Δημόσιο.
Τέλος, οφείλουμε να σημειώσουμε ότι η έκθεση του εμπειρογνώμονα αναδεικνύει μια σειρά από ανεπάρκειες και λάθη όσον αφορά τόσο το κατασκευαστικό κόστος που οδηγούν στην υπερεκτίμησή του, όσο και στα έσοδα από πωλήσεις διαμερισμάτων και ενοικιάσεις χώρων που οδηγούν σε υποεκτίμηση των εσόδων.
Συνεπώς, το καλύτερο ακίνητο της Αττικής σήμερα, στο καλύτερο σημείο του πολεοδομικού συγκροτήματος της πρωτεύουσας συνολικής έκτασης 6.008.075 τετρ. μέτρων πωλήθηκε στην Lamda Development, του Λάτση, έναντι καθαρού ποσού 477.000.000 ευρώ (612.000.000 τίμημα – 135.000.000 κόστος μετεγκατάστασης Δημοσίου) ή 79,4 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Βέβαια το τελικό οικονομικό όφελος του Δημοσίου, όπως αναλύσαμε παραπάνω, θα είναι ακόμα μικρότερο. Την ίδια στιγμή ακόμα και με αυτή τη μεθοδολογία η έκθεση του εμπειρογνώμονα καταλήγει σε μία αξία 2,5 φορές μεγαλύτερη, ενώ παλαιότερη μελέτη του ΤΕΕ (2014) εκτιμούσε (με άλλη μεθοδολογία) την αξία του Ελληνικού σε 3 δισ.
Έτσι ολοκληρώθηκε μία ακόμα «αποκρατικοποίηση αλά ελληνικά»…
* Ο Παύλος Δερμενάκης είναι M.Sc. οικονομολόγος-ερευνητής
