Της Μαρίας Θ. Μάρκου
Tο 2010, έκθεση του ΟΟΣΑ περιέγραφε τις «ακραίες εξελίξεις στις αγορές κατοικίας» ως «βασικό χαρακτηριστικό της οικονομικής κρίσης» καθώς, στις ανεπτυγμένες χώρες, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών ήταν σε συνεχή άνοδο από τα μέσα της δεκαετίας του ‘80 μέχρι την κρίση του 2008 και «η σημαντική διόρθωσή τους έκτοτε, έχει μειώσει τα περιουσιακά στοιχεία και την κατανάλωση των νοικοκυριών, όπως και τις επενδύσεις σε κατοικίες». Στην Ελλάδα δεν γνωρίσαμε «διόρθωση» αλλά κατάρρευση της αγοράς ακινήτων και ενοικίων, βίαιη επιδείνωση των όρων πρόσβασης στην κατοικία, κατακόρυφη αύξηση του αριθμού των αστέγων, πολλαπλασιασμό των εξώσεων, αναγκαστικές συγκατοικήσεις, ενεργειακή φτώχεια.
Κι όμως, ήταν στρατηγική. Η πολιτική παροχής φθηνών ενυπόθηκων δανείων αποσκοπούσε στην τεχνητή άνοδο της ζήτησης για κατοικία, σε εποχή που προγραμματικά αυξανόταν η ανεργία, μειώνονταν οι μισθοί και περικόπτονταν οι δαπάνες του κοινωνικού κράτους, ιδιαίτερα στον τομέα της κοινωνικής στέγης. Η απάντηση της αγοράς στην άνοδο της ζήτησης ήταν αναμενόμενη: αύξηση των τιμών στην κατοικία (30% κατά μέσο όρο στις χώρες του ΟΟΣΑ), κερδοσκοπικό παιχνίδι με τα δάνεια. Η φούσκα των ακινήτων παρήγε εκατομμύρια υπερχρεωμένα νοικοκυριά και νέες τάσεις συγκέντρωσης του στεγαστικού αποθέματος.
* * *
Διαπρεπείς οικονομολόγοι ενοχοποιούν γι’ αυτή την εξέλιξη τη ρύθμιση του χώρου. Μπορεί, λένε, να εξέλιπε ο μεγάλος ανταγωνιστής της αγοράς κατοικίας (τα δημόσια προγράμματα στέγης), όμως άλλες «στρεβλώσεις», όπως ο έλεγχος της δόμησης και των χρήσεων γης, περιορίζουν την προσφορά νέων κατοικιών αυξάνοντας τις τιμές. Από το συλλογισμό λείπει, βεβαίως, το ότι η αναδιανεμητική και περιβαλλοντική στόχευση τέτοιων ελέγχων διατηρεί χαμηλή την αξία γης και οι αποδόσεις που εξασφαλίζει στους επενδυτές η φθηνή γη δικαιολογούν τις πιέσεις για άρση των κανόνων προστασίας. Η ορθολογικότητα της αγοράς λέγεται κερδοσκοπία και έχει σαν όχημα την απορρύθμιση του χώρου. Το πρόβλημα είναι ότι, με τη διαχείριση του δημόσιου χρέους, η ορθολογικότητα της αγοράς επιβάλλεται ως ρυθμιστική αρχή της κοινωνίας. Έτσι η κρίση γίνεται ευκαιρία, η χωροταξική μεταρρύθμιση γίνεται μνημονιακή υποχρέωση και ο ΕΝΦΙΑ, πέρα από τη δημοσιονομική του στόχευση, συνδέει την ανάπτυξη της κτηματαγοράς με την αναδιάταξη των διεθνών αγορών εργασίας.
Αυτό φαίνεται πιο καθαρά σε νεότερη έκθεση του ΟΟΣΑ, με τίτλο Οικονομικές μεταρρυθμίσεις 2011: Στόχος η ανάπτυξη. Βεβαιώνοντας το τέλος της οικονομικής κρίσης, η έκθεση αυτή τονίζει ότι η πραγματοποίηση υψηλών ρυθμών ανάπτυξης προϋποθέτει, μεταξύ άλλων, «να σχεδιάσουμε πολιτικές στέγης που θα στηρίξουν το βιοτικό επίπεδο και θα ενισχύσουν τη μακροοικονομική σταθερότητα». Αναγνωρίζει βέβαια ότι «το είδος απορρύθμισης» που αντιπροσωπεύουν ορισμένες «καινοτομίες» στις αγορές ενυπόθηκων δανείων «μπορεί να θέσει σε κίνδυνο αυτή τη σταθερότητα, μέσω των ληξιπρόθεσμων δανείων». Γι’ αυτό, αντί της ζήτησης, προτείνει να ενισχυθεί «η ευελιξία της προσφοράς», ακόμα κι αν «κάποιο επίπεδο δημόσιας παρέμβασης στην αγορά κατοικίας δεν μπορεί να αποφευχθεί».
* * *
Θεωρείται σημαντικός ο αντίκτυπος που έχουν οι στεγαστικές πολιτικές στη συνολική οικονομική επίδοση μιας χώρας, επηρεάζοντας τον τρόπο με τον οποίο τα νοικοκυριά χρησιμοποιούν τις αποταμιεύσεις τους. Η ελαστικότητα της προσφοράς κατοικίας θα πρέπει λοιπόν να ενισχυθεί με «σύνεση», για ν’ αποφευχθεί η αστάθεια στις τιμές και στις επενδύσεις, αλλά με επιμονή στην «απελευθέρωση από τις γραφειοκρατικές αγκυλώσεις», δηλαδή στην εκτός ελέγχου επενδυτική δραστηριότητα. Ουσιώδης, σ’ αυτή την κατεύθυνση, θεωρείται η «ενθάρρυνση» της εκμετάλλευσης των ακινήτων (έναντι της χρήσης) κι αυτό, όπως μάθαμε στην Ελλάδα, γίνεται με φορολογικά εργαλεία.
Το κέντρο όμως του ενδιαφέροντος βρίσκεται στη διαπίστωση ότι οι στεγαστικές πολιτικές έχουν αντίκτυπο στη «στεγαστική κινητικότητα» η οποία «διαδραματίζει ουσιαστικό ρόλο στην κλαδική και γεωγραφική αναδιάταξη της αγοράς εργασίας», επιτρέποντας «την προσαρμογή του εργατικού δυναμικού στις μεταβολές των ευκαιριών απασχόλησης». Όπως κυνικά διατυπώνεται, «κατά τη φάση ανάκαμψης από την πρόσφατη οικονομική κρίση, είναι σημαντικό οι εργαζόμενοι να είναι σε θέση να μεταναστεύσουν σε αναπτυσσόμενους τομείς και περιοχές για να μπορέσουν οι χώρες να ανακτήσουν σταδιακά το προηγούμενο ποσοστό απασχόλησής τους». Επισημαίνεται μάλιστα ότι, στις χώρες του ΟΟΣΑ, το 6% των νοικοκυριών κατά μέσον όρο αλλάζουν κάθε χρόνο τόπο διαμονής, με τις χώρες της Νότιας και Ανατολικής Ευρώπης να υπολείπονται σημαντικά από τις αγγλόφωνες και τις σκανδιναβικές, όπου τα νοικοκυριά έχουν διπλάσιες πιθανότητες αλλαγής του τόπου διαμονής. Κάτι που δείχνει ότι η στοχοποίηση της μικροϊδιοκτησίας στην Ελλάδα είναι μέρος ενός παιχνιδιού σημαντικότερου από την κάλυψη του Προϋπολογισμού.
Η έκθεση επιμένει, άλλωστε, στις παραμέτρους της στεγαστικής κινητικότητας που θα υποδείξουν τα κατάλληλα εργαλεία πολιτικής. Διαπιστώνοντας, για παράδειγμα, ότι οι ιδιοκατοικούντες έχουν την τάση να αλλάζουν τόπο διαμονής σπανιότερα από τους ενοικιαστές και οι ενοικιαστές κοινωνικής κατοικίας σπανιότερα από τους ενοικιαστές του ιδιωτικού τομέα, θα υποστηρίξει ότι επιβάλλεται η ρευστοποίηση της ιδιόκτητης όσο και της κοινωνικής στέγης υπέρ της ιδιωτικής αγοράς ενοικίου, η οποία θα ενισχύεται μάλιστα από το δημόσιο με μεταβιβάσιμα επιδόματα. Διαπιστώνοντας ότι οι έλεγχοι στα ενοίκια και τις σχέσεις μίσθωσης αποθαρρύνουν τη διάθεση ενοικιαζόμενων κατοικιών και διαφοροποιούν τις τιμές από τόπο σε τόπο, θα υποστηρίξει «μια χαλάρωση των ελέγχων», με παράλληλα κίνητρα για τη χωρική εξομάλυνση των τιμών. Όχι βέβαια με τον έλεγχο της κερδοσκοπίας (αυτή τη «στρέβλωση του ανταγωνισμού») αλλά με την απελευθέρωση των επαγγελμάτων που διαμεσολαβούν στις κτηματικές συναλλαγές (συμβολαιογράφοι, κτηματομεσίτες και δικηγόροι). Και πρώτα απ’ όλα, οι «αποτελεσματικές και δίκαιες πολιτικές στέγασης» για τους συντάκτες της έκθεσης επιβάλλουν να καταργηθούν οι «φορολογικές στρεβλώσεις», ώστε οι στεγαστικές δαπάνες των νοικοκυριών να φορολογούνται σαν παραγωγικές επενδύσεις.
* * *
Στη λογική της ελεύθερης αγοράς οι άνθρωποι εξισώνονται με επιχειρήσεις και η απόλαυση των βιοτικών αγαθών εξισώνεται με επένδυση, την ίδια στιγμή που η φορολόγηση των επιχειρήσεων θεωρείται ότι ανακόπτει την ανάπτυξη. Η έκθεση υποστηρίζει έτσι τη φορολόγηση του τεκμαρτού ενοικίου από την ιδιοκατοίκηση, ώστε οι αποταμιεύσεις των νοικοκυριών να προωθούνται σε παραγωγικές επενδύσεις. Στην ίδια λογική κρίνεται απαραίτητο να αναθεωρηθούν προς τα πάνω οι φόροι των ακινήτων. Όσο για τα συστήματα κοινωνικής στέγης, συνιστάται να προτιμώνται τα «σωστά σχεδιασμένα και στοχευμένα… προς εκείνους που έχουν περισσότερο ανάγκη τη βοήθεια, κι όχι προς μεγάλα τμήματα του πληθυσμού». Από εδώ είχαμε ξεκινήσει, όταν ο Φρίντριχ Χάγεκ αντιπαρέθετε στην ανάπτυξη του κοινωνικού κράτους το ελάχιστο εγγυημένο εισόδημα, που θα πει εισόδημα εγγυημένα ελάχιστο για τους απόβλητους του υγιούς ανταγωνισμού.
Μέσα από τέτοια συνταγολόγια πολιτικών «για την προώθηση της ελεύθερης αγοράς και της αντιπροσωπευτικής δημοκρατίας», όπως προβλέπει η καταστατική Αρχή του ΟΟΣΑ, δεν βλέπουμε μόνο ποιοι σχεδιάζουν (πολλά χρόνια πριν) ό,τι ψηφίζεται στα Κοινοβούλια κυρίαρχων χωρών. Βλέπουμε την κοινοτοπία του κακού, την αφόρητη αναίδεια με την οποία εννοούν να σχεδιάσουν από την αρχή τον κόσμο στα μέτρα τους. Πόσα ερείπια θα σωριάσουν πριν ταφούν κάτω από αυτά;
